【摘要】 宋代房地产租赁业之所以繁荣，是因为宋政府视房地产业为治政要务，通过税收政策、提供保障房、严禁贵戚豪势兼并等调控手段，规范引导房地产业健康发展趋势，有利于缓解社会矛盾，维护社会稳定，是发展社会经济和提供社会保障之所需。

【关键词】宋代城市  房地产  市场化  行政管理

【中图分类号】K928    【文献标识码】A

“安其居，乐其俗。”自老子提出这一民生思想后的两千多年间，历代政治家、思想家无不为如何实现“耕者有其田，居者有其屋”这一民生愿景，矢志探索，孜孜以求。“安居乐业”成为事关治国安邦、维护王朝长治久安的重大政治课题，即如欧阳修在“三王之治损益不同”之策问中所说：“其官不得安其府，民不得安其居，亦何暇修政事，治生业乎？”相较于前代，宋代城市房地产市场得以快速发展，房地产业方兴未艾。

城市化水平提高、人口增长和人口流动加快与城市综合经济功能增强奠定了宋代城市房地产市场持续繁荣的基础

有宋一代，伴随商品经济的发展，城市化进程加快，城市化水平提高。城市经济已超越乡村经济，商业比重已超越农业比重，城镇化率已达百分之二十以上，在全国宏观经济体系中扮演着举足轻重的角色，为商品生产开辟了更为广阔的市场空间，加快促进了市场经济的繁荣。宋代城乡一体化趋势增强，城乡市场相互依存，彼此促进，城市成为吸纳人口的主要聚居地。即如宋代学者洪迈《容斋续笔》所描述的：“自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣”。

宋代被公认为是我国历史上人口较快增长的时期。宋代全国人口从宋初的三百多万户，到徽宗时期增长到两千多万户，人口数量远超汉唐，首次突破一亿大关，城市人口已达全国人口的百分之十五以上。作为“一线城市”的开封、杭州，人口数皆逾百万。各路、府、州治所如建康、扬州、成都、长沙等城市，人口大都在数万或数十万以上。城市居民在宋代户口统计中已被单独登记确定为“坊郭户”，“并以家业物力”划分等第。坊郭户的家业物力包括动产和不动产，动产是指经营工商业的资财，称为“营运物力”，或称“浮财”；不动产为房地产，谓之“屋业”。

人口增长促进人口流动加快，城乡一体化使城市成为安置乡村剩余劳动力的重要场所。加之宋政府推行不抑兼并之策，加剧贫富分化，“贫富无定势，田宅无定主”成为宋代经济社会发展常态。城乡赋役不均，也促使大量乡村人户“举户鬻产徙京师，以避徭役”。有时则因某些特定因素如灾荒、动乱、战争等，使大量人口“相比而集于城郭”，导致城市人口一定时间内的快速增长。尤其是城市综合经济功能增强，成为资本与商业的集聚地。城市社会保障事业得以较快发展，以易于谋生、生活方便、公共设施较完善等，吸引各色人口入居城市。杨侃《皇畿赋》描述开封是“甲第星罗，比屋鳞次，坊无广巷，市不通骑”。《梦粱录》记杭州“城郭广阔，户口繁伙。民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空”。大量人口入居城市，极大促进了以房地产交易、房屋租赁为主要业态的城市房地产市场的迅速发展，房地产业作为宋代“第三产业”发展中的佼佼者，标新立异，独领风骚。

房地产买卖交易、商品房建设供给、房屋出租与租赁构成了宋代城市房地产市场的主要业态

“有钱则买，无钱则卖”，资本已成为左右宋代房地产市场的决定性力量。房地产的买卖交易，极大地推动着房地产的商品化，使宋代成为城市房地产市场最活跃的时期。当时经营房地产利润之厚，在城市诸行业中首屈一指。宋代房屋租赁多称僦、称赁，租金有赁值、掠房钱之称。司马光就评论说：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”陶谷《清异录》记载：“僦屋出钱号曰痴钱，故赁取值者，京师人指为钱井经商。”意为出租房屋赚钱容易，不比经商费心经营。当时经营房地产业者上至皇亲国戚，下至黎民百姓，不仅有富商大贾和豪绅贵戚，而且权势者与官府也趋之若鹜，竞相逐利其中。

还在宋初军政改革时，宋太祖就鼓励军将大臣多积金钱，买好的田宅“为子孙立永远不可动之业”。这无疑为权贵勋臣逐利房地产大开方便之门。史载：“诸王邸多置产市井，日取其资”。宰相赵普亦“广第宅，营邸店，夺民利”。宰相晏殊被弹劾“不闻奇谋异略以了国事，唯务私家营置资产”，以各种名目“射占官地，盖屋僦赁”。官府也以众多官地、官屋出租，增加财政收入。宋初财政收入中房地产收入为大项。真宗大中祥符年间，仅官属房屋出租年收入即达十四万余贯。各类学校为筹措办学经费，也多建房出租以所得租金为重要经费来源。当时学校出租房产称为“房廊”，租金称之“房廊钱”。如青州州学是仁宗天圣年间由宰相王曾罢知青州时所筹建，拥有学田三十顷。据理学先驱石介所作《青州州学公田记》载，王曾担心三十顷学田的收入难以满足办学所费，遂倾囊出资在学校附近建屋百余间，租赁取资，“岁入于学钱三十一万”。十年之后，青州知州赵集贤“又作屋凡八十三间，别为旁舍六十二间，岁入于学通六十七万，学之公用于是大充”。