【会计准则“掩护”打一折 上市银行自有房产真实市值或超7万亿元】据《证券日报》记者统计，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)净值约为6227亿元，原值接近9000亿元。即使按照保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到4.5万亿元，较目前的净值“富余”接近4万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能超过7万亿元。如果说7万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取上市银行2017年合计的净利润来进行对比，后者不足1.4万亿元。（证券日报）

　　一座座高楼大厦及其坚实的市价，神奇的在上市银行的财报中集体缩水甚至隐身了，而这“隐身术”并非违规腾挪资产。确切地说，在会计准则的“掩护”下，26家上市银行的自有房产以“成本(或评估值)加折旧”的形式躺在报表上，而其真实的交易价值却并未入账，成为了一笔看得见却用不了的“私房钱”。

　　据《证券日报》记者独家统计，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)净值约为6227亿元，原值接近9000亿元。即使按照保守的估计，这部分资产的真实市价也将达到4.5万亿元，较目前的净值“富余”接近4万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐藏的“私房钱”可能超过7万亿元。如果说7万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取上市银行2017年合计的净利润来进行对比，后者不足1.4万亿元。

　　房产原值或接近9000亿元

　　《证券日报》记者根据上市银行中报独家统计发现，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为6227亿元(个别银行中报未披露相关数据，按照其去年年报数据估算)。

　　从记者的统计来看，多家上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的成本)超过30%，其中，个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折。如果按照累计折旧率30%推算，这些资产的原值接近9000亿元。

　　涉房固定资产的原值与账面净值之所以出现比较大的差异，是因为按照相关规定，绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值，并按照一定的速度进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，其中4%左右的折旧速度为更多银行所接受。当然，也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——接近20%，如果按照上限折旧，上市银行的固定资产5年时间就可以在账面上“消失”。当然，即便是按照目前上市银行较为常见的30%以上的累计折旧估算，相关资产普遍的折旧年限已经有8年以上。

　　需要说明的是，四大行的房产入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如，工商银行、农业银行均在2017年年报中做出类似表示，“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产，按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。

　　不过，即便是按照较晚上市的农业银行上市时间计算，四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了8年。

　　此外，从上市银行近期的公告来看，上市银行“置产”的热情依旧持续着。今年以来，有多家上市银行披露了购买办公用房的计划。事实上，上市银行更多的新增涉房固定资产需求，因为额度相对于银行的资产规模较小，根本无需披露。

　　房产真实市价已翻数倍

　　即便是9000亿元的原值，当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年，曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

　　“12年赚16倍，在北京这样的一线城市并不算夸张，一些重点区域(例如通州)，房价的涨速比这还快呢”，一位地产中介公司老员工对《证券日报》记者表示。

　　“我2005年在西南二环外买的房子，单价是不到8000元/平方米，去年最高涨到9万元/平方米，现在差不多回落到8万元/平方米”，家住北京市南二环外的张女士也印证了“房价增长10倍不是传说”。

　　当然，对于上市银行来说，买楼绝大多数都是为了自用，或者可以理解为“另类刚需”。“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街的好位置也有限，就拍板买下该商业房产”，某上市银行时任行长曾对《证券日报》记者表示，今日新闻，“当时确实没想到，几年以后回头一看，房价已经翻了数倍，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。