撰文‧梁任玮

兆基事件爆发，让政府视为活化空屋、扩大租屋供给利器的包租代管产业陷入信任危机。

从租金、押金管理到业者财务透明度，制度长期存在的风险，也随兆基案一一浮现。

全国最大包租代管业者兆基集团爆发债务危机，兆基屋管前董事长暨大股东李建成涉嫌违法吸金及挪用公司资金，8月7日经检调约谈后，遭法院裁定羁押。

事件爆发后，兆基屋管原由第2大股东宏碁法人代表李文详接任董事长，但宏碁发现公司内控缺失，两天后又闪辞；总经理一职随后则由中纤集团的王贵增代理。

由于兆基屋管目前负责管理全国2万7千余户房屋，其中「社会住宅包租代管」物件更占60％，假使兆基资金断链，可能影响房东租金收入与房客预缴的押金，令业界忧虑，一场由企业主个人财务缺口而起的风暴，是否将蔓延至整个包租代管产业，甚至冲击社会对包租代管政策的信心。

效法国际交付信托 成本谁付

为照顾弱势及青年族群居住需求、实现居住正义，蔡英文政府在2017年抛出「8年『兴办』20万户社会住宅」的政策目标，其中除了新建社宅以外，有8万户额度，是鼓励屋主将闲置房屋以「包租代管」形式，转为出租社宅。这项政策成果超乎预期，根据内政部国土管理署统计，截至2025年底，国内的包租代管租户超过10万户。

在中央积极推动政策之下，也催生出像兆基屋管这样，在房东与租客之间提供代为招租、协助收取租金、执行修缮管理等服务，并靠服务费与政府补助营利的业者。但在李建成涉嫌侵占、背信的案件爆发后，不动产业界开始仔细检视包租代管这套相对「青涩」的商业模式，是否存在漏洞风险。

顺著李建成与兆基的财务缺口，最先引起注意的，就是包租代管业者经手的资金是否受到有效监管。

高源不动产估价师联合事务所所长陈碧源指出，包租代管本质上并非高毛利生意，业者势必尽可能扩大管理户数，来形成规模经济；当业者管理的房子愈来愈多，经手的金流也将同步膨胀，资金管理风险也随之放大。

举例来说，一家包租代管公司帐上，可能同时存在公司自有资金、向房客代收的租金、准备支付给房东的租金，以及房客缴交的押金，除了公司自有资金以外，其他3种本质上都非业者资产。

「目前部分社会住宅包租代管案件虽已有『分别帐户管理』机制，但分帐不等于真正的财产隔离，如果这些钱和公司固有财产混在一起，一旦公司破产或被强制执行，就可能影响民众权益。」陈碧源表示。

陈碧源指出，德国、日本、瑞士等国，对租赁押金都有不同程度的保护制度。其中瑞士更进一步要求将押金以承租人名义存入金融机构专户，直接从法律关系上，将这笔钱与房东财产切割。

兆基事件后，在业界呼吁下，内政部已承诺将通盘检讨包租代管机制，也不排除参考国际案例，要求包租代管业者设立租金与押金专户，甚至将代收款项交付信托。

但长期研究租赁住宅产业的律师陈冠甫认为，强制业者将代收、代管的租金与押金交付信托，确实能保护租赁双方，但问题是「信托费用由谁买单」？毕竟台湾多数包租代管公司规模不大，如果每一笔押金、租金都要进入信托，除了管理费以外，还必须增加审核、出帐及行政流程，成本最后很可能转嫁回房东或房客身上。

「很难一方面要求制度百分之百健全，一方面又要求完全免费。」陈冠甫说，真正可行的方向，是由政府、金管会、信托公会与业者共同设计标准化的小额信托或第三方履约保障机制，政府也可考虑补贴部分信托管理成本，以免让制度与提供平价住房的政策目标背离。

民众小额投资 却无保障

事实上，多数合法业者为了稳健获利，本来就会积极扩大管理规模，但扩大规模与维持既有服务品质，可能存在矛盾。一旦业者选择优先冲量，风险就随之而来。

例如，为确保住宅有修缮需求或履约争议时，有明确的处理依据，部分包租代管业者会将租赁契约送交公证，但有些业者会受限于人力而省略这项程序。

目前管理约150个地址、250间出租单位的「留易居」负责人易韦志举例，月租1.5万元的住宅，代管业者依行情收取一成管理费，每个月收入只有1500元，考量成立公司基本的人事、维修、客服、资讯系统等成本，若想获利，就只能累积更多管理户数形成规模经济，或者跨足包租、商用不动产等毛利较高的业务。

然而，一旦管理户数增加，日常的行政程序将等比例提升，假设公司同时服务50名房东、租给250名房客，每名房客可能透过不同银行帐户汇款，每天光确认「这笔租金是谁汇的」，就相当费时。

冲量拚规模 内控是关键

易韦志因此与科技公司合作，自行开发对帐与租金提醒系统。系统会依照过去汇款纪录，辨识房客常用帐号，再搭配官方LINE收到的转帐截图，自动核对租金是否入帐。

「公司愈大，管理效率必须愈高；如果找到下一间房子，但管理端跟不上，造成内控失灵，影响的人也愈多。」易韦志坦言。

尽管监管机制与业者专业素养仍有改进空间，陈冠甫仍认为，包租代管政策上路后，已有效改善过去台湾大量房东没有申报租赁所得、租屋市场长期地下化等陈年弊病。

「如果因为一个单一个案涉嫌金融犯罪事件，就把整个制度一起打掉，并不合理。」他说，但如果产业接连发生第3次、第4次大型爆雷，社会对包租代管的信任也终究会被耗尽，当务之急是政府在风波过后，正视产业资金管理、押租金的监理保全、社宅案件的契约风险管理，认真理解业者实际面对的挑战，带著产业共同前进。

当包租代管已成为住房市场中不可或缺的一环，下一阶段的政策重点不应只是绝对的租户数量，而是监管制度与企业管理能力，能不能随著住宅规模同步成长。

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